Wybór uprawnień wynikających z rękojmi nakłada na inwestora obowiązek wykazania, które konkretne roboty obciążone są wadą.

W przypadku umów o roboty budowlane wykonawca odpowiada za wady na zasadzie rękojmi za wady, do której stosuje się przepisy k.c. dotyczące umowy o dzieło.

Zgodnie z art. 637 § 1 i 2 k.c. jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy.

Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie ich nie zdoła usunąć w czasie odpowiednim lub też jeżeli nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego, to wówczas zamawiający może:

•    od umowy odstąpić i odmówić zapłaty - jeżeli wady są istotne,
•    a jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.

Obniżenie wynagrodzenia w praktyce

Przykład:
Wykonawca realizował duży remont  w budynku mieszkalnym inwestora.  Przy odbiorze protokolarnie spisano w wady nieistotne i termin ich usunięcia. W wyznaczonym terminie wykonawca nie usunął wad nieistotnych. Inwestor chce w związku z tym żądać od wykonawcy obniżenia jego wynagrodzenia (niestety zapłacił już całość wynagrodzenia ze względu na fakt, że wady nie były istotne). Jeśli z tego też się wykonawca  nie wywiąże inwestor chce skierować sprawę na drogę sądową i rozważa  żądanie od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia w stopniu nawet większym niż wynosiło jego wynagrodzenie za tą właśnie pracę (wartość powierzonych materiałów była znacznie wyższa niż koszt robocizny).


Odpowiedź:
Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący zamówienie – wykonawca,  może odmówić naprawy, gdyby wymagała ona nadmiernych kosztów.

W przypadku wady nieistotnej, w sytuacji gdy:
•    wady usunąć się nie dadzą,
•    lub gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim,
•    lub w sytuacji gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w wyznaczonym przez zamawiającego terminie,
zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku do wad.

Co do zużytych materiałów
Jeżeli materiałów na wykonanie dzieła dostarcza zamawiający, przyjmujący zamówienie powinien ich użyć w sposób odpowiedni oraz złożyć rachunek i zwrócić nie zużytą część. W sytuacji gdy wykonawca nieprawidłowo zużył materiały, można żądać zwrotu ich wartości w części w jakiej nie zostały zużyte w sposób odpowiedni.

Termin zapłaty wynagrodzenia

O terminie zapłaty wynagrodzenia decydują strony zawierające umowę.

Swobodę w tym zakresie ogranicza jedynie ustawa z dnia 12 czerwca 2003 r. o terminach zapłaty w obrocie handlowym (Dz. U. z 2003 r. Nr 139, poz. 1323 ze zm.).

Zgodnie z art. 5 tej ustawy, jeżeli strony w umowie przewidziały termin zapłaty dłuższy niż 30 dni, wierzyciel może żądać odsetek ustawowych za okres począwszy od 31 dnia po spełnieniu swojego świadczenia niepieniężnego i doręczeniu dłużnikowi faktury lub rachunku - do dnia zapłaty, ale nie dłuższy niż do dnia wymagalności świadczenia pieniężnego.
 

Czynność prawna, która ograniczałaby uprawnienia wierzyciela lub obowiązki dłużnika jest z mocy prawa nieważna, nawet jeżeli dokonana została zgodną wolą obu stron. Oznacza to że nie można  np. w umowie  zrzec się tych uprawnień.. Taka czynność będzie nieważna.
 

Powyższe uregulowania dotyczą także umów, których jedną ze stron jest zamawiający w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo zamówień publicznych, z wyjątkiem umów finansowanych w całości ze środków międzynarodowych instytucji finansowych, pochodzących z bezzwrotnej pomocy Unii Europejskiej lub funduszy strukturalnych i Funduszu Spójności Unii Europejskiej.